【湖南省】房产面积测算规则

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1总 则

1 总 则


中科彩票app1.0.1 为了规范房产面积测算,保护房屋所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986—2000的规定,结合我省实际,制定本规则。

1.0.2 本规则适用于本省行政区域内房屋交易产权管理的房产面积测算。

1.0.3 本规则所称房产面积测算系指房屋各层水平投影面积的测量、绘图与计算,包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。房产面积测算分幢进行。 


2术 语

2 术 语

2.0.1  自然层

按楼板、地板结构分层的楼层。

2.0.2  房屋的自然层数

房屋的自然层数,一般按室内地坪±0.00以上计算,采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(含2.20m,下同)的,计算自然层数。房屋的地下层(负层)数按±0.00以下的自然层计算。 

2。0。3  房屋层高

房屋的上下两层楼面、或地面至楼面、或楼面至屋面的垂直距离,局部不一致时,以主要部分的层高为准。

2。0。4  地上层数

房屋±0.00以上的自然层数。地上层数用正整数表示。

2。0。5  地下层数

房屋±0.00以下,其室内层高在2.20m以上的地下室(含采光窗在室外地坪以下)层数。地下层数用负整数表示。

2.0.6  房屋总层数

中科彩票app房屋的地下层数与地上层数之和。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计房屋层数。

2.0.7  地下室

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的建筑物。

2。0。8  半地下室

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3但不超过1/2,且采光窗在地坪以上的建筑物。

2.0.9  架空层

底层架空一定的高度,作为入口、存车、储藏、公共活动等使用的空间。

2.0.10  结构转换层

简称转换层,是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同建筑结构类型,通过该楼层进行结构转换。

2.0.11  消防避难层

简称避难层,是指作消防避难用的楼层。

2.0.12  技术设备层

简称技术层(设备层),是指专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。

2.0.13  假层

位于两自然层之间,在房屋外部难于判断的局部楼层。

2。0。14  夹层

亦称附层,是指位于房屋自然层内的局部楼层,未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。

2.0.15  插层

位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

2.0.16  挑楼

楼房向外悬挑的封闭楼层房屋。

2。0。17  骑楼

楼层部分跨在人行道上的临街楼房。

2。0。18  过街楼

有道路穿过建筑空间的楼房。

中科彩票app2。0。19  阁楼

坡屋顶下方空间加以利用的楼层。

2。0。20  柱廊

有顶盖,有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。

2.0.21  檐廊

房屋檐下有顶盖,无支柱和房屋相连的作为通道的伸出部位。

2.0.22  挑廊

挑出房屋墙体外,有围护物,无支柱的外走廊。

2。0。23  门廊

房屋门前突出的有顶盖和支柱的通道。

2.0.24  架空通廊

中科彩票app以两端房屋作支撑,有围护结构的架空通道。

2.0.25  门斗

房屋门前有与房屋相连的顶盖,且由承重墙体支撑顶盖的进出通道。

2.0.26  楼梯

中科彩票app供房屋各层间上下步行的通道。

2.0.27  梯间

内有电梯或楼梯,供载人、载物或人员上下的空间或房间,亦称为电梯间、楼梯间。

2.0.28  屋顶梯间

突出房屋天面,有顶盖,有围护结构,供房屋维修、消防安全出口用的梯间。

2。0。29  屋顶水箱间

中科彩票app房屋天面上设置水箱的房间。

中科彩票app2.0.30  凸窗

中科彩票app突出外墙面,有围护结构的封闭窗户。

中科彩票app2.0.31  幕墙

突出于建筑主体结构以外,用玻璃、金属板等材料形成的围护结构。

2.0.32  阳台

具有底板、顶盖和围护结构,且与户室开门连通,供居住者进行室外活动,晾晒衣物等的空间。

2.0.33  封闭阳台

采用木质、金属质、塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭,作为永久性使用的空间。

2.0.34  跃层住宅

套内跨跃两楼层以上(含两楼层)的住宅。

2.0.35  复式住宅

套内跨跃两楼层以上(含两楼层)、居室内厅高为两楼层或两楼层以上的住宅。

2。0。36  错层住宅

套内部分地面与其余部分形成高差,但该套内空间水平投影仍为一层,无重叠面积。

中科彩票app2.0.37   多功能综合楼

指一幢楼内,具有两种或两种以上使用功能,其共有建筑面积有不同功能和服务对象。只有商业和住宅两部分的多功能综合楼称为商住楼。

2。0。38  自有墙

简称自墙,是指为房屋所有者所有的墙体。

2。0。39  共有墙

简称共墙,是指与毗邻房屋所有者共同所有的墙体。

中科彩票app2.0.40  借墙

该墙为毗邻房屋所有者所有的墙体。

2.0.41  房屋建筑面积

房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等房屋附属设施的面积,测算建筑面积的房屋必须是具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上的永久性建筑。

中科彩票app2.0.42  房屋使用面积

中科彩票app房屋户内全部可供使用的净空面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

2。0。43  房屋产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

2。0。44  房屋共有建筑面积

各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

2.0.45  成套房屋的建筑面积

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

2.0.46  成套房屋的套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积三部分组成。

2。0。47  套内使用面积

套内使用面积指套内房屋使用空间的面积,按水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入套内使用面积。

2.0.48  套内墙体面积

套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.0.49  套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

中科彩票app2。0。50  构筑物

为某种使用目的而建造的,人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。

3房产勘测

3.1 幢与幢号

3.1  幢与幢号


3。1。1  幢的定义

幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。在实际房屋分幢中,有以下几种情况的处理:

1房屋建成后又扩建、改建,其扩改部位无论其结构与原房屋结构是否相同,只要形成整体的仍作为一幢,特殊情况除外。

2一幢建筑由多个塔楼和裙楼组成,在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线,且各部分之间无共有面积的,则各塔楼及其相应裙楼可按多幢建筑物处理,否则应视为一幢建筑。

3本身为独立的楼房,为了利用楼房间的空隙地,底层(或多层)以裙楼的形式连成一片,且裙楼与各楼房互不相通的房屋,其独立的楼房和裙房可分别分幢。

4地面上有多座独立的建筑,仅由一个大地下室相贯通,地面上各独立建筑视为多幢,地下室视为一幢。仅由一个地下室相连通(共用一个大地下室),地面建筑为多幢,地下室视为一幢。

5房屋间仅以过道或通廊连通局部楼层的,视规划报建情况,可分幢处理。房屋间以过道或通廊相连的,视规划报建情况,可独立分幢。

中科彩票app3.1.2  幢的编号

幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1,2,…… 顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角,并加括号表示。

3.1.3  测量号

测量号是描述房屋地理位置的编号,其编写方法按《房产测量规范》执行。

一幢房屋只有一个测量号。

3.2 房屋调查

3.2  房屋调查


3。2。1  房屋调查的内容

房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图。

3.2.2  房屋坐落

按地名办编制的地名、门牌号调记。同一处房屋坐落有新旧门牌号的,应全部注明;同一幢房屋有两个以上街道门牌号的,应全部注明;房屋坐落没有门牌号的,借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位,也可用小区名称(或地名)第几幢来表示。

3.2.3  房屋产权人

1私人所有的房屋,一般按照产权证件或身份证件上的姓名。产权人已死亡的,应注明代理人的姓名;产权是共有的,应注明全体共有权人的姓名。

2单位所有的房屋,应注明单位的全称。两个以上单位共有的,应注明全体共有单位名称。

3房地产管理部门直接管理的房屋,包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

3.2.4  房屋产别

房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记,具体分类标准按附录A执行。

3.2.5  房屋产权来源

房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式,如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

产权来源有两种以上的,应全部注明。

3。2。6  房屋层数、层次

中科彩票app房屋的层数是指房屋的总层数。层次是指房屋的所在楼层,地上层次由下往上按1、2、3……连续编号,地下层次由上往下按-1、-2、-3……连续编号。

3.2.7  房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别,具体分类标准按附录B执行。

中科彩票app一幢房屋有两种以上建筑结构,应分别注明。

3。2。8  房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明。

3.2.9  房屋用途

房屋用途分设计用途和实际用途。

房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途。

一幢房屋有两种以上用途,应分别调查注明,具体分类标准按附录C执行。

3.2.10  房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分自有墙、共有墙和借墙三类。

中科彩票app3。2。11  房屋产权的附加说明

在调查中对产权不清或有争议的,以及设有典当权、抵押权等他项权利的,应做出记录。

3.2.12  房屋权界线示意图

房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图,表示房屋及其相关位置、权界线、共有房屋权界线,以及与邻户相连墙体的归属,并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。

房屋权界线是指房屋权属范围的界线,包括共有房屋的权界线,以产权人的指界与邻户认证来确定,对有争议的权界线,应作相应记录。


3.3 房产面积测算的精度要求

3.3 房产面积测算的精度要求


房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表3.3计算的结果。

表3.3  各级面积的限差和中误差

中科彩票app商品房、保障性住房采用二级精度;异形房屋、其他房屋可采用三级精度。

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。

3.4 房屋尺寸丈量

3.4  房屋尺寸丈量


中科彩票app3.4.1  丈量基准

1独立成幢的房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量,丈量房屋以勒脚以上墙角为准。

2毗连房屋,共有墙以墙体中间为界,量至墙体厚度1/2处;借墙量至墙体内侧;自有墙体量至墙体的外侧,并用相应符号表示。

3附属设施:柱廊以柱外围水平投影为准;门廊、门斗以柱或围护结构的外围水平投影为准;阳台、檐廊、挑廊以围护结构外围水平投影为准。

4异形房屋,增测必要的辅助线或利用全站仪辅助测量。

5墙体厚度:剔除粉灰和其他非结构性材料的裸墙厚度。

3。4。2  丈量方法

1检核法:即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸,成套住宅须对每种户型尺寸进行核实;非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实。如与施工图不符,须实量变化部位尺寸。

2实量法:即实地丈量房屋的尺寸。应丈量房屋的外围尺寸和净空尺寸,丈量净空尺寸时应丈量装饰粉灰厚度和墙体厚度。丈量的外围、净空尺寸和墙体厚度应予注明。 

3.4.3  精度要求

量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。同种量测工具两次量距之差应满足|△D|≤0。005m,长度以m为单位,取至0。01m。

​3.5 绘制房屋测量草图

3.5  绘制房屋测量草图


3.5.1  无施工图的房屋,应按附录D绘制房屋测量草图。

3。5。2  草图内容及要求

1房屋测量草图按概略比例尺分层绘制,并标注指北方向。

2房屋外墙、权界分隔墙均绘单实线。

3注明房屋坐落、测量号、产权人、层数、层次、结构等。

4注记户室号、标明实际开门处。

中科彩票app5逐间实量时,应注记墙体归属和室内净空尺寸(以内墙面为准)、装饰粉灰厚度、墙体厚度,取至0.01m。

砖墙用P表示,竹织壁墙用Z表示,木板墙用M表示。墙体厚度量至0.01m,注记在字母的右下角。

6凡有固定设备的附属用房如厨房、卫生间、电梯、楼梯等均须注记。

中科彩票app7地下室、复式房屋、夹层、假层等应另绘草图。

8丈量阳台尺寸并注明是否封闭。

9备注。

3.5.3  用纸规格和绘制要求

测量草图纸可用787mm×l092mm的1/32、1/16、1/8规格图纸。

测量草图应在实地绘制,测量的原始数据不得涂改和擦拭,更不得凭记忆补记数据。汉字字头一律朝上,数字字头向上或向左。


3.6 构筑物勘测

3.6  构筑物勘测


3.6.1  调查 

调查内容包括权利人、坐落、名称、结构、建成年份、用途,以及绘制构筑物房产平面图。 

3。6。2  勘测

1测量号:编制方法按3.1.3执行,但其幢号首位为“G”。

2坐落:按构筑物周边较为明显建筑物的坐落描述。

如:“×××号院内”、“×××号东侧30米”等。

3名称:按行政主管部门确定的名称填写。

如:“×××烟囱”、“×××水塔”、“×××隧道”、“×××大桥”等。

4用途:按行政主管部门确定的用途填写。

5结构:参照《房产测量规范》中房屋建筑结构的分类。

6现场拍照:拍照取景应清晰反映构筑物全貌。照片上应标注构筑物名称和拍照日期等。

7绘制构筑物房产平面图:根据《房产测量规范》的相关规定,按构筑物实地状况测绘平面位置和图形,并描述其空间尺寸,标注地物符号和构筑物名称等。

3。6。3  权证配图

权证配图包括构筑物房产平面图、构筑物照片等。

3。6。4  测绘成果资料

    构筑物测绘成果资料包括构筑物测绘成果报告、构筑物房产平面图、构筑物照片等。

4房产面积计算

4.1 计算建筑面积应具备的条件

4.1 计算建筑面积应具备的条件


计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件:

1应具有上盖;

2应有围护物;

3层高在2.20m以上;

4结构牢固、属于永久性的建筑物;

5可作为人们生产或生活的场所。

4.2 计算全部建筑面积的范围

4.2  计算全部建筑面积的范围


4.2.1  永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层面积的总和计算。

4.2.2  穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分,层高在2.20m以上的按其水平投影面积计算。

4.2.3  楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等,均按房屋自然层计算。

4.2.4  房屋内的非自然层(含夹层、插层、技术层等)及其梯间、电梯井等,其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

4.2.5  房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按其外围水平投影面积计算。

4.2.6  挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算。

4。2。7  属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

4.2.8  与房屋相连且相通的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

4.2.9  房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

4。2。10  地下室、半地下室及相应出入口,层高在2。20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

4.2.11  有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

4.2.12  玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。既有主墙又有幕墙时,以主墙为准计算。

4.2.13  属永久性建筑物有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

4.2.14  依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。

4.2.15  与室内相通,并能正常利用的变形缝计算建筑面积。

中科彩票app4.2.16  房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,按层高2.20m以上部位的水平投影面积计算。

4。2。17  突出外墙的落地凸窗、无油烟灶台,高度2。20m以上,按其外围水平投影面积计算。

4.2.18  室内体育馆按实际层数计算。体育馆(场)台下空间加以利用的,高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算(多层按多层计)。

中科彩票app4.2.19  立体书库、仓库、车库、机械车库等有结构层的,按其层高≥2.20m结构层建筑面积的总和计算;内部无结构层的不论其高度和停放层数,均按一层计算。

4。2。20  舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算。

4。2。21  层高2。20m以上的架空层,按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。

4.2.22   独立户室内全封闭的花园房屋和阳光屋,按其围护结构外围水平投影面积计算。


4.3 计算一半建筑面积的范围

4.3  计算一半建筑面积的范围


4.3.1  与房屋相连,有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4.3.2  未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4.3.3  独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖外围水平投影面积的一半计算。

4.3.4  无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

4。3。5  有顶盖不封闭的永久性架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

4。3。6  独立户室内未封闭的花园房屋和阳光屋,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。


4。4 不计算建筑面积的范围

4.4  不计算建筑面积的范围


4。4。1  层高小于2。20m的附层(含夹层、插层、技术层)和层高小于2。20m的地下室和半地下室。

4.4.2  突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

4.4.3  房屋之间无上盖的架空通廊。

4.4.4  房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、屋顶水箱。

4。4。5  建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。

4.4.6  骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。

4.4.7  临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论是否有柱、是否有围护结构。

4.4.8  利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。

4.4.9  活动房屋,临时房屋,简易房屋。

4。4。10  独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

4。4。11  与房屋室内不相通的变形缝。

4。4。12  用作公共休憩、绿化园艺使用的架空部位和公共空中花园。

4。4。13  已计算建筑面积的楼梯的下方空间。

4。4。14  与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。

4.4.15  阳台、挑廊、走廊等其顶盖距底板的高度大于两个自然层的。

4。4。16  非落地的凸窗、无油烟灶台。

4.4.17  结构性墙体外的保温、隔热层。

4.4.18  贮水(油)池、化粪池。

4.4.19  为局部楼层单独设置的,通过不使用楼层的通风井、烟道。

4.4.20  无明确用途的阁楼层、开敞式架空层等。

4.4.21  室外爬梯、挂梯、专用消防钢楼梯等。


4.5 特殊情况处理

4.5  特殊情况处理


4.5.1  不封闭阳台、挑廊、架空通廊的围护结构向外倾斜的,按其围护结构底板水平投影计算一半建筑面积;向内倾斜的,按其围护结构上沿水平投影计算一半建筑面积。

4.5.2  不封闭阳台、挑廊、走廊等其顶盖小于底板,顶盖宽度≥0.60m,且顶盖投影不小于围护结构外围水平投影面积一半的,按其顶盖水平投影面积计算一半计算建筑面积。

4.5.3  墙体向外倾斜的房屋,按各层底板水平投影计算建筑面积;墙体向内倾斜的房屋,按距底板2.20m以上部位的水平投影计算建筑面积。

4。5。4  对商业层、车库层、人防层内无间隔墙的基本单元,应埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。

4.5.5  球状或穹顶房屋,按距底板2.20m以上部位的水平投影计算建筑面积。

5共有建筑面积分摊

5.1 共有建筑面积的组成

5.1  共有建筑面积的组成


5。1。1  共有建筑面积包括幢内电梯井、楼梯间、管道井、公共厕所、垃圾道、配电间、布草间、水泵房、屋顶梯间、电梯机房、屋顶水箱间、智能监控室、消防设施房、消防通道、公共门厅、过道、值班警卫室、技术设备层及层中设备用房等为本幢房屋服务的公共部位的建筑面积,以水平投影面积计算。

5。1。2  共有建筑面积还包括各产权单元与公共建筑之间的分隔墙以及房屋外墙(含山墙)各层水平投影面积的一半。

5.1.3  独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。


5.2 共有建筑面积的分类

5.2  共有建筑面积的分类


5。2。1  幢共有建筑面积

指为整幢服务的建筑面积,如屋顶梯间、消防楼梯、公共门厅、水泵房、配电间、幢内警卫室等。

5.2.2  功能区共有建筑面积

指为某一功能区服务的共有建筑面积,亦称功能区独用的共有建筑面积。

比如某幢楼内,专为某一商业功能区服务的楼梯(电梯)、卫生间、管理用房等。

比如商住楼,可分为住宅、商业两个功能区。住宅区的共有建筑面积主要有:专为住宅功能区服务的楼梯(电梯)、室外梯、每层的门厅等。商业区的共有建筑面积主要有:专为商业功能区服务的楼梯(电梯)或室外楼梯、门厅、柱廊等。

5.2.3  层共有建筑面积

指为某一层服务的共有建筑面积,是在功能区下的进一步划分,如专为某一层服务的通道、卫生间等。

为某一层服务的共有建筑面积,是在功能区下的进一步划分,如商业功能区的某一层的通道、卫生间等共有建筑部分的建筑面积。

5.2.4  其它共有建筑面积

不包括在上述三种之内的共有建筑面积。

5.3 共有建筑面积的确认方法

5.3  共有建筑面积的确认方法


5.3.1  对共有建筑面积范围的确认以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据,经规划及相关部门验收合格的房屋,可凭竣工验收图为确认依据。

5.3.2  商业层、车库层、人防层内设置无间隔墙的基本权属单元,其内部通道等设施的设置须符合规划或消防要求,其共有建筑面积方可确认。

5.3.3  如有公共建筑空间范围界限不清、未标注功能名称、服务范围不明确等情况时,由建设单位和设计单位以书面形式共同说明,必要时由规划部门盖章确认。委托测绘的单位对提供的说明负相应的法律责任。


5.4 共有建筑面积的分摊原则

5.4  共有建筑面积的分摊原则


中科彩票app5.4.1  产权各方有合法产权分割文件或协议的,按其文件或协议规定执行,分割文件或协议应由该建筑的所有相关权利人共同签署,协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益,否则不能视为有效的分割协议。协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议。

5.4.2  产权各方无合法产权分割文件或协议的,可按产权各方相关的建筑面积所占比例进行分摊。

5.4.3  房屋共有建筑面积分摊以幢为单位,仅限于本幢房屋内的为本幢服务的共有建筑面积才能进行分摊。

中科彩票app5.4.4  整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。

5.4.5  一幢建筑只有一个产权人的,如果不需要分层或分户提供户室面积时,则该幢建筑可取各层外墙结构外围水平投影面积之和计算该幢房屋的建筑面积,不进行共有建筑面积的划分与分摊计算。

5.5 共有建筑面积的所有权与使用权

5.5  共有建筑面积的所有权与使用权


5.5.1 房屋共有建筑面积分摊后,不划分各产权人分摊面积的具体部位,共有建筑面积一经分摊,未经合法程序任何人不得侵占或改变其原设计的使用功能。

5。5。2  列入分摊的共有建筑面积的所有权、使用权,由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有,共同使用。

5.5.3  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 

5。5。4  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。 

5.5.5  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

5.6 共有建筑面积的计算

5.6  共有建筑面积的计算


     共有建筑面积按比例分摊,计算公式为

δSi = K·Si         其中             ΣδS

                                           ΣS

中科彩票app     式中:K  为共有面积的分摊系数;

          Si 各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

          δSi 各单元参加分摊所得的分摊的面积,㎡;

          ΣδSi 为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

          ΣSi 为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡。

5。 7 不计入分摊的共有建筑面积范围

5. 7  不计入分摊的共有建筑面积范围


5.7.1  下列共有建筑面积应单独设置户室号不进行分摊,但应参与仅为本幢服务的其它相关共有建筑面积的分摊:

1 物业服务用房。

2 为多幢服务的管理用房、警卫室、物业服务用房等。

    23 为公共事业服务的配套用房。

中科彩票app    34 避难层(室)及结构转换层内可独立使用的部位。

    45 无明确使用功能、空置的设备间。

5.7.2  下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊,也不参与其它共有建筑面积的分摊:

1 为多幢服务的配电间,水泵房等设备用房。

2 消防避难层(室)及结构转换层。

3 幢与幢之间相连的通廊。

4 建筑物内人防设备用房。

中科彩票app5 建在本幢内为多幢或其它幢服务的梯间等。

6 非机动车位、无障碍车位。

5.8 共有建筑面积分摊方法

5.8  共有建筑面积分摊方法


5。8。1  住宅楼共有建筑面积的分摊方法

    1 各套房屋的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

式中:

    2 住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊,如标准层内各单元户数不一致或部分单元设置电梯时,应划分不同的功能区。

5.8.2  非住宅楼共有建筑面积的分摊方法

单一用途使用功能相同的非住宅楼(住宅、别墅、整栋出具建筑面积的建筑除外)单独通往楼上的门厅、梯间等分摊至楼上相应功能区。

5.8.3  商住楼共有建筑面积的分摊方法

商住楼是指具有商业和住宅两种用途的建筑物,需按商业和住宅使用梯间等共有面积的不同情况进行共有建筑面积分级分摊,对于较简单的商住楼(一层商业,多层住宅)一般进行幢分摊和一次功能区分摊,对于较复杂的商住楼(多层商业,多层住宅,多个塔楼)要进行二次以上的分摊。

5.8.3.1  功能区域的划分

房屋的功能区可以看做是建筑物内具有相同使用功能或用途的一类房屋集合,也可以看做是建筑物内接受相同分摊部位的一类房屋集合。功能区可以由若干层房屋组成,也可由一层房屋、甚至是几套、某套房屋组成。当建筑物内某一层定义为一个功能区时,功能区内共有部位就变成了层共有部位,以此类推。具体划分:

    1 根据住宅和商业不同的使用功能,将整幢房屋划分成不同的功能区,按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊给住宅和商业两部分。

    2 裙楼上有多个独立塔楼的,则各塔楼应划分为单个功能区。 

 3 具有特定的服务对象以其实际作用功能的不同,可划分为不同的功能区。

    4 有附属层(结构转换层、技术层、避难层、架空层等层高在2.20米以上)的房屋,附属层可划分为独立的功能区。

    5 列为不被分摊的公用部位单独作为一个功能区。

5.8.3.2 共有建筑面积的划分 

中科彩票app    1商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积。

中科彩票app    2为本幢服务的消防通道(楼梯、电梯,连廊等)、屋顶梯间以及幢内其它共有建筑面积列入幢共有建筑面积。

中科彩票app    3专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。 

    4专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。 

中科彩票app5.8.3.3  分摊计算

由上而下进行分摊时,先幢分摊,然后功能区分摊,再层分摊,最后分摊至套或户,如果各功能区内各层的结构、共有建筑面积相同,则可由功能区直接分摊到户。

中科彩票app    1幢共有建筑面积的分摊:

Kz =△Sz/(Sz - —△Sz )

式中:Kz为幢共有建筑面积的分摊系数;

△Sz为整幢共有建筑面积,即应由全幢分摊的共有建筑面积,m2

Sz为整栋总建筑面积;

式中分母也可用幢内各功能区的套内建筑面积与除幢分摊共有建筑之外的共有建筑面积之和代入进行计算;

    2 功能区共有建筑面积的分摊:

Kgi =[ Kz×(∑Sti+△Sci+△Sgi)+△Sgi ] /(∑Sti+△Sci)

式中:Kgi为功能区(i功能区)的共有建筑面积的分摊系数;

      ∑Sti 为各套户室的套内建筑面积之和,m2

△Sci为各层内的共有的建筑面积,m2 ;也即由本层各套户室分摊的共有建筑面积;

△Sgi为本功能区的共有建筑面积,m2 ;也即由本功能区内各户室和层内共有建筑面积分摊的共有建筑面积;

    3 层共有建筑面积的分摊:

Kci = [Kgi × (∑Sti+△Sci)+ △Sci ] /∑Sti

式中:Kci 为各功能区内,各层(i层)的共有建筑面积的分摊系数;

    4 建筑面积:

△Si = Kci×Sti

Si = Sti+△Si

式中:△Si 为各户室的分摊面积,m2

      Si为各户室的建筑面积,m2

Sti 为各套户室的套内建筑面积,m2

5.8.4  综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼的共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼分摊计算方法进行分摊。

    1 综合楼中非住宅层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有面积列入幢共有建筑面积。

    2 综合楼中商业层内单独通往公寓式酒店或写字楼的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有面积列入幢共有建筑面积。


6房产面积测算成果

6.1 房产面积测算成果的内容

6.1  房产面积测算成果的内容


1房屋调查表

2房屋分层分户平面图

3房屋分层面积表

4房屋分户面积表

5共有建筑面积分摊方案表

6成果审批表


6.2 房产面积测算成果的检查制度

6.2  房产面积测算成果的检查制度


  房产面积测算成果实行二级检查,一级验收和审核备案制度。

6.2.1 自检、互查为一级检查的基础,应对所有的尺寸、计算、绘图进行复算和核对,确保基础数据的准确。

6.2.2  一级检查为过程检查:在作业人员全面自检、互查基础上,由作业小组的专职或兼职检查人员负责全面检查。一级检查质量合格后,测量成果方能进入下一工序。

6。2。3  二级检查为最终检查:在一级检查的基础上,由施测单位的质量检查机构或专职检查员进行,内业采用全数检查,外业检查项可采用抽样检查。二级检查质量合格后,给出成果是否可以发出应用的结论。

6。2。4  验收工作在二级检查合格后,由房产测绘的委托方组织或委托具有资质的质量检验机构进行。

6.2.5  审核备案是房地产行政主管部门应当对测绘单位是否具有房产测绘资质,测绘人员是否具备上岗资格,是否备案;测绘成果的适用性;测绘资料是否齐全、格式是否符合要求;预测与规划审批图纸的一致性,实地抽查房屋现场情况与测绘成果的一致性;功能区的划分及共有共用部分面积的分摊是否正确;面积测算的依据和方法是否符合国家和地方房产测量规范和有关技术规定等进行审核。经审核备案后的房屋面积测绘成果方可用于商品房预售许可、房屋抵押、交易合同、房屋交付、权属登记。审核备案是房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核备案。经审核备案后的房屋建筑面积测绘成果方可用于房屋权属登记。

6.2.6  各级检查验收工作应独立、按顺序进行,不得省略、代替或颠倒顺序,检查验收中发现的问题,应做好检查记录,并提出处理意见。各级检查验收记录随产品移交,供分级存档。

6。2。7  开发建设单位在取得房屋预售许可证后,在房屋预售时应当对房屋的测算成果、分层分户图等进行公示。

6.3 测绘成果检查内容

6.3  测绘成果检查内容


6.3.1 房产调查的检查内容 

1 房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确; 

2 房屋权界线、房屋四面墙体归属,以及有关的说明、符号是否正确;

3 房屋位置是否与建筑红线图相符。

6.3.2 房产面积测算的检查内容 

 1 相关依据文件、资料的收集是否完整、正确、合法、有效,各项内容填写是否完整、正确。

 2 房屋尺寸丈量方法是否正确,采集的数据是否准确,是否符合精度要求,草图的内容是否完整。

中科彩票app 3 套内与公用部位的划分、阳台的归属是否正确。

 4 房屋分层分户平面图的绘制是否正确,其尺寸是否与工作草图上的数据一致,表述内容是否齐全,注记位置是否恰当,图面是否清洁美观。

 5 房产面积的计算方法是否正确,采用的标准有效性与合法性;。

 6 各类面积测算、取舍、录入是否正确,成果精度是否符合要求。

 7 功能区的划分、共有面积的界定和分摊方案是否正确,分摊计算结果是否正确。

 8 房屋各项信息的录入是否与依据文件一致; 。

 9 各种记录、成果资料责任人签字是否完整,符合要求。

6.3.3  外业抽查

6.3.3.1  检查和备案时进行外业抽样检查。

6.3.3.2  外业抽查内容包括:

 1 外业记录和注记的正确性、完备性、整饰是否符合要求;

 2房屋边长测量是否正确,分户房屋权界线划分是否正确;

 3房屋墙体归属调查、墙体厚度是否正确;

 4内业审核过程中需要实地查看的其他事项等。

6。3。3。3  做好外业抽查记录,发现问题退回修正。


6.4 提供资料内容

6.4  提供资料内容


6.4.1  预测绘提供资料内容

1房产面积预测绘委托书;

2共有建筑面积分摊方案申请表;

3建设工程规划许可证、审批单、;

4经规划批准盖章的建筑施工图规划报建图(平、立、剖一套);

5建设工程规划定点红线图;

6土地使用证;

7门牌号码证;

8其他相关材料。

6.4.2  实测绘提供资料内容

1房产面积测绘委托书;

2共有建筑面积分摊方案申请表;

3房屋所有权登记四至墙界申报表;

4建设工程竣工验收合格证、竣工验收备案表;

5建设工程规划许可证、审批单;

6经规划批准盖章的建筑施工图规划报建图(平、立、剖一套)或规划竣工图;

7建设工程规划定点红线图;

8土地使用证;

9门牌号码证;

10其他相关材料。


6。5 资料归档内容包括

6.5  资料归档内容包括


1 房产面积测算委托书;

2共有建筑面积分摊方案申请表;

3委托单位提供的、测算所依据的其它文件和资料、预测依据的图纸;

4实测原始数据记录、草图;

5测算过程需要说明的文件;

6房地产勘测报告。;

7检查及处理记录、验收报告。


6.6 房产面积测算报告

6.6  房产面积测算报告


6.6.1  房产面积测算报告的内容

1委托书

2项目概况

3房产面积测算说明

4房屋调查表

5房屋分层分户平面图

6房屋分层面积表

7房屋分户面积表

8共有建筑面积分摊方案表

9成果审批表

10成果使用说明

中科彩票app6.6.2  房产面积测算报告的样式

房产面积测算报告的样式见附录E


 附录A 房屋产别分类表


附录A 房屋产别分类表

 附录B 房屋建筑结构分类表


附录B 房屋建筑结构分类表

 附录C 房屋用途分类表

附录C 房屋用途分类表


 附录D 房产测量草图示例

附录D 房产测量草图示例

 附录E 房产面积测算报告的样式


附录E 房产面积测算报告的样式

 

 

 

 

 

 附录F 本规程用词说明

附录F 本规程用词说明


1 为了便于在执行本规程条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词,说明如下:

1)表示很严格非这样做不可的用词:

正面词采用 “必须”;

反面词采用 “严禁”;

中科彩票app2)表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:

正面词采用 “应”

反面词采用 “不应”或 “不得”。

3)表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的用词:

正面词采用 “宜”;

反面词采用 “不宜”;

表示有选择,在一定条件下可以这样做的,采用 “可”。

2条文中指明在按其他有关标准执行的写法为“应符合……的规定” 或“应按……执行”。

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